Huurwoningen verduurzamen: een uitdagende opdracht
Wat is de rol van woningcorporaties in de energietransitie?
Het verduurzamen van de miljoenen huurwoningen in Nederland is misschien wel de grootste uitdaging van de energietransitie. Bij het uitvoeren van die enorme klus spelen de woningcorporaties een centrale rol. Dorris Derksen werkt als belangenbehartiger voor Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. In die functie houdt ze zich voornamelijk bezig met verduurzaming. In dit interview vertelt Dorris onder meer over rendabele en onrendabele investeringen, over de rol van de overheid en over de zoektocht van woningcorporaties naar innovatieve oplossingen en ‘geen-spijt-maatregelen’.
De regering heeft grote ambities als het gaat om het verduurzamen van woningen. De uitvoering komt voor een belangrijk deel terecht bij de woningcorporaties. Hoe kijken zij zelf tegen hun verduurzamingsopgave aan?
‘Woningcorporaties zijn niet allemaal hetzelfde en zitten ook niet allemaal in dezelfde situatie. Maar over het algemeen zien ze heel goed het belang van verduurzaming voor hun eigen huurders en voor hun eigen bezit. Het maatschappelijk belang van verduurzaming wordt groter en dat zie je terug in de duurzaamheidsambitie van de woningcorporaties. We hebben daar ook afspraken over gemaakt, bijvoorbeeld in de Actieagenda Wonen. Met het Rijk zijn we nu overeengekomen dat de verhuurderheffing met 500 miljoen euro wordt verlaagd. Over de volledige afschaffing van de verhuurderheffing wordt nog gesproken.’
Wat is de rol van de rijksoverheid bij het realiseren van de duurzaamheidsopgave?
‘Het kabinet heeft aangekondigd met ingang van 2023 de verhuurderheffing af te schaffen. Dat is een goede stap. Daardoor is financieel meer mogelijk geworden, onder andere op het gebied van verduurzaming. Maar we hebben ook te maken met regelgeving. Er is een Warmtewet in de maak en een wet die gemeenten meer bevoegdheden gaat geven om de wijkgerichte aanpak van de grond te krijgen. Daarnaast wordt er gekeken naar het aanpassen van de huurregels; die zijn lang geleden opgesteld, in een tijd toen we nog helemaal niet met verduurzaming bezig waren. Voor het creëren van zulke randvoorwaarden hebben we het Rijk hard nodig. Tegelijkertijd zien we dat er in de markt, die het moet gaan uitvoeren, een capaciteitsprobleem is. Een tekort aan vakmensen is ook een onderwerp waar de overheid een rol in kan spelen.’
Woningcorporaties hebben niet alleen met het rijk te maken, maar misschien wel vooral met de gemeentelijke overheid.
‘De gemeenten zijn bezig met hun Transitievisies Warmte. Ook daar zien we de nodige verschillen. In de ene gemeente zijn de plannen veel concreter dan in de andere. In bijna alle gevallen zijn de corporaties betrokken bij de Transitievisies van de gemeenten. We hebben elkaar nodig om resultaten te boeken, zoals we ook de netbeheerders nodig hebben om de mogelijkheden en de planning te bekijken.’
Hoe kun je als corporatie voorkomen dat verduurzaming leidt tot desinvesteringen?
‘Investeringen in verduurzaming zijn in de meeste gevallen niet rendabel. Dat heeft met de hoge kosten te maken, maar ook met het feit dat een deel van de opbrengst bij de huurder terechtkomt. Dat is helemaal niet verkeerd, want het draagt bij aan onze kerndoelstelling van goed en betaalbaar wonen. Maar kijk je puur naar de businesscase, dan is het vaak onrendabel. Daarom is het zo belangrijk dat de verhuurderheffing is afgeschaft; daardoor kunnen we het tóch doen.’
Geen-spijt-maatregelen bestaan dus niet?
‘Isolatiemaatregelen zijn in veel gevallen geen-spijt-maatregelen, omdat ze altijd bijdragen aan een betere woning. Bij het aardgasvrij maken van woningen is het sterk afhankelijk van de situatie. Corporaties zijn daarin vaak nog zoekende naar wat het beste is voor hen en voor hun huurders. Als we over vijftien jaar terugkijken op wat we nu aan het doen zijn, zullen we vast zeggen: met de kennis van nu hadden we dit en dat toen anders gedaan. Maar die kennis gaan we niet ontwikkelen als we niet gewoon beginnen. We hebben nu nog niet de briljante oplossingen om alle woningen in één keer aardgasvrij te maken. We kunnen afwachten of die oplossingen er over vijftien jaar wél zijn, maar dan hebben we nog maar dertien jaar over om al die woningen aan te pakken. En in de tussentijd stoten we nog steeds veel te veel CO2 uit. Dat kunnen we ons niet veroorloven.’
Is de hybride warmtepomp een interessante optie voor woningcorporaties?
‘De hybride warmtepomp kan interessant zijn voor woningen die de komende vijftien jaar nog niet in aanmerking komen voor een aardgasvrije optie, bijvoorbeeld omdat ze nog niet in de Transitievisie Warmte van de gemeente zitten. Gemiddeld genomen is het in een eengezinswoning eenvoudiger om een hybride warmtepomp te plaatsen dan in een portiekflat of appartementengebouw. Dat gaat vaak over praktische zaken, zoals gebrek aan ruimte in en bij de woning. Daar staat tegenover dat er bij meergezinswoningen mogelijkheden zijn om iets met complexgewijze verwarming te doen. Het zou mooi zijn als we een soort standaardpakketten hadden: vaste oplossingen per woningcategorie. Daar wordt ook wel over nagedacht, maar voor aardgasvrij zul je toch naar de actuele en lokale situatie moeten kijken. Is er een warmtenet in de buurt? Hoeveel ruimte is er? Wanneer zijn er warmtepompen beschikbaar?’
Is warmtekrachtkoppeling (wkk) een serieuze optie voor woningcorporaties?
‘Veel woningcorporaties zijn voortdurend op zoek naar wat er mogelijk is. De beweging naar hybride komt goed op gang. Dat is héél anders dan een paar jaar geleden, toen het Klimaatakkoord gesloten werd. Toen was alles gericht op zo snel mogelijk aardgasvrij. Inmiddels kijken corporaties meer naar mogelijkheden om in de tussentijd al de energielasten van de huurders te verlagen. De wkk, maar bijvoorbeeld ook de hoge-temperatuur-warmtepomp, zijn innovaties waar een aantal corporaties serieus naar kijkt, samen met marktpartijen.’
Zijn woningcorporaties proactief genoeg in het verduurzamen?
‘Er is altijd een voorhoede, die naar innovatieve oplossingen zoekt. Daarnaast is er een grote groep die zich richt op de bestaande en bewezen technieken. Corporaties zijn al een aantal jaren aan het verduurzamen, maar ze zijn al véél langer bezig met woningen bouwen en verhuren. En dat is waar ze écht verstand van hebben. Verduurzaming is nog altijd een relatief nieuw aandachtsgebied. Bovendien is er natuurlijk een belangrijk verschil tussen de grote corporaties, die hier meer capaciteit voor hebben, en de kleinere, waar soms minder dan een volledige fte beschikbaar is voor verduurzaming. Vanuit Aedes stimuleren we onze leden daarom om elkaar op te zoeken, omdat veel oplossingen lokaal te vinden zijn. Daarnaast faciliteren we kennisuitwisseling en daar is veel animo voor.’
Door de stijgende energieprijzen wordt de roep luider om de verduurzaming te versnellen. Hoe kunnen woningcorporaties daaraan bijdragen?
‘Hoge energierekeningen hebben een grote impact op onze huurders, waarvan er veel een laag inkomen hebben. Daar willen we, waar de woning beter kan, graag een rol in spelen, onder meer door snel van onze slechte energielabels af te komen. In december 2021 hebben we daarover afspraken gemaakt met het Rijk. De snelheid waarmee we de verbeteringen kunnen doorvoeren is afhankelijk van de overheid, qua regelgeving, maar ook van de markt. Corporaties die nu een hybride warmtepomp bestellen, krijgen te maken met een wachttijd van een halfjaar tot een jaar. Dan is het de vraag hoeveel sneller het kán. We willen wel, maar het zit ook in beschikbaarheid van mensen en middelen.’
Hoe krijg je als woningcorporatie de huurders mee bij het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen?
‘De stijgende energieprijzen kunnen ervoor zorgen dat het draagvlak voor verduurzaming onder huurders groter wordt. Dat kan een positief effect zijn, maar verder hebben de hoge energieprijzen alleen maar negatieve effecten. Dat zie je bij de warmtenetten, waarvan het tarief gekoppeld is aan de gasprijs. Het is moeilijk aan huurders uit te leggen dat je een klimaatvriendelijke maatregel neemt door hun woning aan te sluiten op een warmtenet, maar dat ze daar wel de hoofdprijs voor gaan betalen. En als je moeite hebt om de maand door te komen of met schulden kampt, staat verduurzaming niet bovenaan je prioriteitenlijstje. Corporaties investeren veel tijd om huurders er toch van te overtuigen dat verduurzamingsmaatregelen -die voor hen ook nog eens gedoe en rommel achter de voordeur betekenen- de moeite waard zijn. Overigens zijn er ook veel huurders die wél enthousiast zijn over verduurzaming van hun woning en er juist op aandringen.’
Krijgen huurders gelegenheid om mee te denken en mee te praten over het verduurzamen van hun woning?
‘Corporaties zijn gewend om huurders goed en tijdig te informeren. Dat gebeurt al regelmatig als het over onderhoud aan de woningen gaat en bij verduurzaming is dat ook het geval. Dat betekent niet altijd dat er een keuze is. Daar moeten we eerlijk over zijn. Het is niet zo dat de ene huurder kan kiezen voor een warmtepomp en de andere voor een warmtenet. Die opties gaan we niet hebben. Er zijn in de hele samenleving vragen over maatregelen die de overheid ons oplegt en die raken aan hoe we wonen en hoe we leven. Ik denk dat we daar de komende tijd mee te maken krijgen, maar als woningcorporaties zullen we dat zoveel mogelijk benaderen vanuit overleg en communicatie. Overigens wil lang niet iedereen in het hele proces worden meegenomen. In het programma Aardgasvrije Wijken is daar onderzoek naar gedaan. Sommige mensen willen vanaf het begin betrokken worden bij de keuzes die worden gemaakt, een andere groep wil alleen maar weten wat het gaat kosten en wat het oplevert.’
Aedes en de woningcorporaties
De taak van woningcorporaties (die we vroeger vaak woningbouwverenigingen noemden) is vastgelegd in de Woningwet. De belangrijkste opdracht die de corporaties hebben, is het bouwen, verhuren en beheren van goede en betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen en het investeren in leefbare wijken. Ook mensen die om andere redenen moeilijk een huurwoning kunnen vinden behoren tot hun doelgroep. Woningcorporaties zijn de grootste verhuurders van woningen in ons land. Bij elkaar bezitten ze in Nederland zo’n 2,3 miljoen huurwoningen. Als branchevereniging komt Aedes op voor de belangen van de woningcorporaties. Aedes heeft 261 leden en daarmee zijn bijna alle woningcorporaties in Nederland bij Aedes aangesloten.