Corporaties moeten bouwen, maar voorál verduurzamen
Duurder voor de huurder?
De huurwoningen in Nederland moeten véél duurzamer worden. En als het kan een beetje snel. Die opdracht staat heel helder in het Klimaatakkoord. Maar wat gaat u daar als huurder van merken? De woningcorporaties zijn de grootste verhuurders van ons land, maar ze staan niet allemaal te juichen bij de opdracht om hun huurhuizen energiezuinig te maken. Waarom niet? Hoe pakken de corporaties de energietransitie aan? Wat zouden ze anders en beter moeten doen? Een prikkelende opinie, geschreven door een eigenzinnige kenner van de huurmarkt.
De nieuwe Woningwet
De Woningwet van 2015 moet ervoor zorgen dat corporaties zich weer fulltime gaan inzetten voor de mensen voor wie ze ooit zijn opgericht: gezinnen en alleenstaanden met een bescheiden inkomen. De nieuwe wet heeft de activiteiten van de woningcorporaties aan banden gelegd. De corporaties mogen geen commercieel vastgoed meer bouwen, dure huurwoningen zijn grotendeels uit de portefeuilles verdwenen en vastgoed voor de zorg is aan strikte voorwaarden gebonden.
Gunstige maatregelen voor huurders?
De maatregelen in de Woningwet lijken op het eerste gezicht gunstig voor huurders met een smalle beurs. In de praktijk pakt het vaak tóch iets anders uit. Woningcorporaties hebben namelijk niet langer de mogelijkheid om met de inkomsten uit duurdere woningen iets extra’s te doen aan de goedkopere woningen. Daar komt nog bij dat de woningcorporaties in financieel opzicht de laatste jaren heel wat voor de kiezen hebben gekregen. Zo betalen ze sinds enkele jaren niet alleen vennootschapsbelasting, maar ook een verhuurderheffing over de waarde van hun onroerend goed. Bovendien zijn vrijwel alle nieuwe woningen all-electric. Dat is mooi, maar het bouwen van zo’n woning is wel 20.000 euro duurder dan een traditioneel huis. En dan zijn er nog de tegenvallers. Daar heeft iedere huiseigenaar wel eens mee te maken, maar bij een woningcorporatie gaat het altijd om grote aantallen. Als u thuis de cv-ketel moet vervangen, komt dat neer op een uitgave van 1.500 of misschien 2.000 euro. Staat een corporatie voor zo’n beslissing, dan gaat het vaak om honderden of zelfs duizenden woningen en kunnen de kosten wel eens in de miljoenen lopen.
Pak het anders aan
Is het met zoveel tegenwind misschien té veel gevraagd om ook nog eens tienduizenden woningen te gaan verduurzamen? Nee, dat vind ik niet. Woningcorporaties zouden de energietransitie naar mijn mening op verschillende manieren moeten aanpakken. Enkele jaren geleden hebben de corporaties met elkaar en met de overheid afgesproken dat hun woningen in 2020 gemiddeld het energielabel B zullen hebben. Dat zou een mooi resultaat zijn als het bereikt werd door de woningen daadwerkelijk energiezuiniger te maken. Helaas heeft een aantal woningcorporaties voor een ‘creatieve’ oplossing gekozen. Zij hebben woningen met Energielabel G verkocht en tegelijkertijd zoveel mogelijk woningen gebouwd met Energielabel A+. Op die manier verbeter je de gemiddelde energieprestatie van je woningen, maar de planeet schiet er natuurlijk niet veel mee op. Bovendien zadel je de gemeenschap op met woningen waarvan de nieuwe eigenaren waarschijnlijk pas veel later of helemaal nooit in staat zijn om hun bezit energiezuinig te maken.
Huurders helpen
Wat zouden de woningcorporaties volgens mij dan wél moeten doen? Heel simpel: de huurders helpen. Niet door alleen maar zoveel mogelijk te bouwen, maar door vooral serieus werk te maken van het verduurzamen van de bestaande woningen. Als u een woning huurt van een woningcorporatie, is de kans groot dat u goed op uw uitgaven moet letten. Op een forse verhoging van de energierekening, zoals we die dit jaar meemaken, zit u dan ook niet te wachten. En juist dáárbij zou de woningcorporatie u best een handje kunnen helpen. Voor een aantal straten en wijken staat nu al vast dat het aardgasnet voorlopig zal blijven liggen. Op die plaatsen zou het voor woningcorporaties heel logisch moeten zijn om rijtjeshuizen en appartementengebouwen te voorzien van goede isolatie en vervolgens zonnepanelen, zonneboilers en hybride warmtepompen te plaatsen. Dat zijn echte no regret maatregelen, de kosten per woning zijn best te overzien en we boeken meteen een forse klimaatwinst. Bovendien heeft u er als huurder direct voordeel van in de vorm van een lagere energierekening. Gelukkig zijn er wel degelijk woningcorporaties die op deze manier te werk gaan. Bijvoorbeeld in Assen, Rozenburg en Apeldoorn zijn projecten van start gegaan, waarbij de woningcorporaties zich zonder meer stoer opstellen. Maar zij zijn niet de enige. Ook op andere plaatsen in het land zijn corporaties actief die het beste voor hebben met de energierekening van hun huurders én met het klimaat.
Het Energielabel zegt niets
Op mijn energierekening heb ik nog nooit een Energielabel aangetroffen. Er staan alleen kilowatturen, kubieke meters aardgas en euro’s op. Met andere woorden: het Energielabel van mijn woning zegt niets over hoeveel gas en elektriciteit ik daadwerkelijk verbruik. Dat geldt voor u, als huurder, natuurlijk ook. Als u zich bewust bent van de manieren en momenten waarop u energie verbruikt, scheelt dat al snel veel stroom, aardgas en geld. Want ook als huurder heeft u invloed op de duurzaamheid van uw woning. De salderingsregeling is verlengd tot 2023. Corporaties hebben dan ook alle reden om nú hun daken vol te leggen met zonnepanelen. Zo wek je in de wijk duurzame energie op breng je per direct de woonlasten van de huurder omlaag.
Energiecoach
Als we bij Feenstra meedenken over de verduurzaming van woningen, adviseren we vaak om in het plan ook een energiecoach op te nemen. Dat klinkt misschien wat zweverig, maar als zo’n adviseur op goede voet staat met de huurders, is hij of zij het geld dubbel en dwars waard. Overigens hoeft ú natuurlijk niet op de energiecoach te wachten. Deze tips kunt u waarschijnlijk vandaag al toepassen, zodat u meteen begint met besparen.
